주택 담보대출 감액 등기 방법 (우리은행)

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임대차(전, 월세) 계약, 후순위 담보 대출 실행 시에 담보물(주택, 건물)에 대한 기존 담보 대출 금액의 등기사항(소유권 등 설정사항)에 대해 확인하고 계약 및 집행을 대부분 한다. 임차인은 개인자금에 안전한 보존과 금융기관에서는 정확한 서류를 기반한 처리가 필요하기에 등기사항에 대해 확인할 수밖에 없다. 임대인이 담보물에 대해 정기적인 상환 등의 금융활동을 하더라도 등기부상의 담보 금액은 변경되지 않는다. 주택, 건물의 임대 계약 및 추가 대출 시에 이를 요구하는 경우가 있어 감액 방법에 대해 알아보고자 한다.

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<감액등기>

1. 감액 등기란 

  주택 담보 대출 실행시 요즘은 통상 원리금 상환으로 실행하고 있다. 원리금 상환을 실행하더라도 최초 담보 대출을 실행한 금액이 부동산 등기부에 기재되어 있다. "채권 최고액 XX, XXX, XXX원 XX은행" 통상 채권최고액의 대출금의 110% ~ 120% (예, 1억 대출 >>채권최고액 1억 1천 ~ 1억 2천)로 기재되어 있다.                   

꾸준히 원리금 상환을 하고 있는데, 담보 설정은 최초 대출로 설정되어 있다는 것을 확인 할 수 있을 것이다. 

특별한 일이 없는 이상 감액 등기를 실행할 필요가 없지만 현재의 담보대출 원금(부채)으로 변경 설정하는 것이 감액등기이다.  

• 전세/월세시 (부동산 계약시)

     전세보증금과 근저당 설정금액의 합이 주택 시세와 비교하여 임차인의 전세보증금을 보호할 수 있는지 확인하기 위해 임차인이나 부동산에서 감액을 해둘 것을 요구하는 경우가 있다. 

• 후순위 추가 담보 대출 시

     추가적인 담보 대출 시 최초 담보 대출의 채권 최고액으로 설정되어 있으므로, 추가적인 대출을 위해 필요하다.                (대출은행과 상담을 통해 상환 금액 대비 감액 등기가 필요한지 협의 필요)

 

2. 감액 등기 실행 

   갑자기 감액등기가 필요하다고 연락을 받으면 혼란스러울 것이다. 법무사가 필요하지 않을까 비용이 많이 들고 번거롭지 않을까 하는 생각을 하게 된다. 감액등기는 간단히 대출은행에서 처리가 가능하다. 

기본적으로 대출 실행 지점 (XX은행 A지점)을 방문하는 것이 원칙이나 해당은행 타 지점에서도 실행이 가능함. 

순서	실행
① 대출 실행 지점 문의(유선)	대출지점에 감액등기 관련 문의 (특이사항 확인) / 안내
② 준비물 챙기기	신분증 / 수수료(45,000원)
③ 대출 실행점 또는 타지점 방문	※ 타지점 방문 ①번호표 뽑기 (대출/여신 부서) ②신분증 제출 ③대출상담직원 전산 데이터 확인 / 채권 최고액 변경 입력    (현재 금액 산출 및 변경 채권액 산정) / 실행점 담당자 통화) ④수수료 납부 / 변경 내용 설명
④ 문자 알림 (우리은행 기준)	● 접수 1일후 :  "감액신청이 등기소에 접수되었습니다." ● 접수 7일후 :  " XX일 접수된 근저당권 감액이 완료되었습니다."
⑤ 변경 확인하기	인터넷 등기소 www.iros.go.kr  (대법원 인터넷 등기소)

 

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마치며

감액등기는 임대차 계약 시 요구하거나 담보제출 시에 추가 자금 확보를 위해 필요한 사항으로 볼 수 있다. 현재의 대출원금(실제부채) 기준으로 채권최고액을 변경하는 것이 감액등기이다.   

 

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